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“金九”遇冷 “银十”也将落空?

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段文平

2019-09-2208:12  来源:新京报
 
原标题:“金九”遇冷 “银十”也将落空?

      “金九银十”本是开发商的传统营销节点,通过加大推盘量、促销力度以实现快速销售,但是近两年,“金九银十”成色明显不足,尤其今年,“金九”已经过半,各项数据显示,多城新房、二手房整体成交疲软。业内专家表示,预计2019年将没有“金九银十”,而北京楼市的“金九银十”或将是近几年最差的。

  1 多城新房成交下降

  根据上海易居房地产研究院监测的35个典型城市楼市数据显示,2019年9月上半月,新建商品住宅成交面积相比8月上半月环比下降7%,同比去年下降7%。

  分城市来看,2019年9月上半月,上海易居房地产研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%,同比下降14%;16个二线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降8%,同比下降2%;15个三四线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降3%,同比去年同期下降16%。分析显示,三四线城市2018年成交最火热,购买力透支严重,也是今年以来降温最快的城市,在三类城市中同比降幅最大。

  上海易居房地产研究院研究员沈昕表示,35城新建住宅成交面积相比8月上半月和去年同期都下降,今年“金九银十”开局阶段楼市遇冷。而且与8月上半月和去年同期相比,成交下降的城市多于成交增长的城市,这说明大部分城市并没有出现预期中的“金九银十”现象。

  诸葛找房监控的10个重点城市楼市数据显示,2019年第37周(2019-09-22-9月15日)新建商品住宅成交套数为18786套,环比上周微涨0.1%。“金九”已经过半,新房市场成交量并未有明显上涨。

  具体到北京房地产市场,根据中原地产统计数据显示,截至9月17日,9月份北京新建商品住宅签约1640套,二手房住宅签约5831套,环比同比均出现下调。尤其是中秋小长假期间,并未明显刺激购房需求,北京新建商品房住宅签约101套,而2018年同期是309套。上海、广州、深圳等中秋小长假的新建商品住宅成交数据也有明显下调。

  在业内人士看来,有网签数据滞后的原因,并不代表市场当下真实的签约状况,但整体来看,全国一二线城市楼市告别金九已成定局。

  2 促销难掩疲软态势

  对于金九开局遇冷,中原地产首席分析师张大伟分析认为,多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,在2019年上半年部分区域出现了小阳春,但随后楼市逐渐回落,热点城市开始下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

  从2019年8月份的数据可以看出端倪。9月17日,国家统计局公布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。8月份,共有55个城市新建商品住宅价格出现环比上涨,相比7月份的60城减少5个;二手房方面,8月份销售价格上涨城市为43个,比7月份减少5个。值得关注的是,这也是二手房价连续3个月出现20城下跌的情况,说明了楼市下调趋势早已出现,其中四个一线城市8月份二手房价同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。

  另一份数据显示,从今年4月份开始,我国的房地产开发投资增速连续5个月下滑。国家统计局数据显示,2019年1-8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月份回落0.1个百分点,其中,住宅投资62187亿元,增长14.9%,增速回落0.2个百分点。

  事实上,虽然早已意识到金九银十成色不再,仍有不少房企选择加大推盘量并推出不同程度的折扣促销动作,以刺激购房需求带动销售增长,此举是否有效?

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,降价促销在不同项目上的效果不同,一方面和降价的幅度相关,目前北京很难出现大幅降价的新房项目;另一方面和区域内项目的同质化相关,北京限竞房聚集区域的房价下降难度较大,但总体来看,降价对于成交的带动将起到正向作用。

  但是,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为,降价或打折促销力度较大的多为边角楼或者采光不好的房屋,并不会带动整体成交。

  3 成交量难明显增长

  在张大伟看来,“金九”遇冷,另一个原因是楼市调控持续影响房地产市场。

  中原地产统计数据显示,2019年1-8月,全国出台房地产调控政策高达367次,相比2018年1-8月份的315次上涨了17%,累计次数刷新了房地产调控纪录。

  尤其是7月30日,中央政治局召开会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。中央定调楼市调控走向,体现了控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心,年内政策松绑的可能性微乎其微。

  同时,央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。据媒体报道,监管正在严查信用卡资金流入楼市情况,包括境内房地产类商户、房产相关契税等。检查范围涉及信用卡与房地产相关的多个业务类别,包括住宅与商业地产开发、房地产代理和经纪、房地产建筑安装工程、不动产管理、出租等休假类房地产。与此同时,多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额,并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易。在业内人士看来,这限制了居民加杠杆的空间。

  此外,包括杭州、苏州、南京等二线城市房贷利率收紧,部分银行首套、二套房贷利率收紧,上调幅度多为5%,上调后,多个城市首套房贷利率是基准利率上浮20%。

  国仕英认为,近两三年来,房地产市场调控不断加码,到今年为止国家及各地调控政策都已处于严格态势,且并未有放松迹象。在此背景下,开发商降价促销,对楼市的刺激作用也是有限的。今年高压的调控环境及购房者的观望情绪浓厚,多重因素影响下,今年的“金九银十”期望或落空。

  沈昕表示,四季度部分房企由于资金面紧张会加大推盘力度,打折促销现象增多。但在中央的明确表态下,居民对房地产的预期已经发生转变,成交量难以明显增长,今年大概率难以出现过去的“金九银十”楼市盛况。

(责编:孙红丽、夏晓伦)
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